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Marché locatif du logement, crise en EspagneLe gouvernement détourne l’attention avec des observatoires tandis que la crise du logement dévore les familles espagnoles
Solution réelle ou opération de propagande ? Le gouvernement espagnol s'en prend à un secteur qui génère 12,3 % du PIB tout en ignorant d'autres facteurs, parmi lesquels la demande explosive liée à l'immigration.
Logrono, La Rioja, Espagne. 27 janvier 2025. Le syndicat du logement de La Rioja a appelé à cette manifestation pour dénoncer ce qu'ils considèrent comme une aggravation de la crise du logement à travers une réglementation.
Photo: Shutterstock
ESPAGNE – Le Conseil des ministres a approuvé mardi la stratégie Espagne Tourisme 2030, un plan ambitieux qui intègre pour la première fois l’urgence climatique comme axe central et crée un Observatoire du logement touristique afin de cartographier « l’intensité touristique » quartier par quartier.
Présentée le 8 octobre lors de la Ve Convention de Turespaña à Cáceres, cette initiative vise à « concilier tourisme et cohabitation », selon le président du gouvernement, Pedro Sánchez, qui a alerté sur le fait que l’essor des appartements touristiques génère une gentrification — déplacement de la population d’origine par des personnes d’un niveau socio-économique plus élevé —, expulsant 27 % des habitants des centres urbains.
Dans son discours, M. Sánchez a exhorté à « ne pas mourir de succès » dans un secteur qui représente 12,3 % du PIB et 13,2 % de l’emploi, avec des projections dépassant les 98 millions de touristes en 2025.
L’Observatoire, qui dépend du Secrétariat d’État au Tourisme, utilisera les données de l’INE (Institut national de la statistique et du recensement), les registres des logements touristiques et l’intelligence artificielle pour élaborer un atlas identifiant les zones à forte pression, telles que celles où les appartements touristiques multiplient par huit la population résidente.
Parallèlement, des progrès sont réalisés dans la réglementation des locations temporaires, suite à la mise en place du guichet unique numérique pour les locations, lancé le 1er juillet, qui oblige à enregistrer les locations de courte durée.
Solution réelle ou opération de communication ?
Cependant, cet attirail réglementaire – observatoires, atlas et guichets – ressemble davantage à un exercice de propagande qu’à une solution structurelle.
Le gouvernement, dirigé par le PSOE (Parti socialiste ouvrier espagnol), attribue la crise du logement à « l’impact » des appartements touristiques, mais néglige le fait que ceux-ci représentent, selon les analystes immobiliers, moins de 1 % du parc résidentiel.
En réalité, la pénurie de l’offre, avec un déficit dépassant les 700.000 unités, est le résultat des politiques ratées du gouvernement : la loi sur le logement de 2023, les contrôles des prix et une immigration massive qui a fait exploser la demande sans que le parc immobilier ne soit en mesure de l’absorber.
Hausse des prix et offre en chute libre
Adoptée le 24 mai 2023 comme première loi de ce type dans la démocratie, la loi sur le droit au logement promettait de freiner la spéculation et de garantir un accès abordable.
Deux ans plus tard, elle s’est révélée être un « échec total », selon la vice-secrétaire à l’organisation territoriale du Parti populaire (PP), Carmen Fúnez.
Les chiffres le confirment : le parc locatif a diminué de 17,5 % et les prix ont augmenté de 26 % depuis son entrée en vigueur.
Le contrôle des prix, qui a limité les hausses à 2 % en 2023 et 3 % en 2024 (en les dissociant de l’IPC), a découragé l’offre : en deux ans, 120.000 logements locatifs ont été perdus, selon l’Observatoire du logement locatif. Le prix moyen est passé de 906 euros en 2023 à 1146 euros en 2025.
L’économiste José Ramón Zurdo, directeur général de l’Agence de négociation des loyers (ANA), résume ainsi la situation : « Face à une demande énorme, associée à une offre faible, les prix vont toujours augmenter ».
« La législation a été mise en place pour protéger les locataires, mais elle finit souvent par leur nuire », a déploré M. Zurdo, affirmant que le marché doit être réglementé selon la loi de l’offre et de la demande.
« Le principal problème se pose dans les zones dites tendues. Aux Baléares, le prix est cinq fois plus élevé qu’à Ciudad Real, qui est la province la moins chère […] Dans ces endroits, il n’y a pas de logements disponibles sur le marché, ce qui fait grimper les prix », explique Javier Fernández-Pacheco, professeur à l’EAE Business School.
La loi sur le logement aggrave un autre problème qui dissuade les propriétaires de louer : l’occupation illégale, c’est-à-dire les cas où les locataires cessent de payer leur loyer et ne sont pas expulsés pour des raisons sociales.
La loi en vigueur prévoit des prolongations obligatoires pouvant aller jusqu’à cinq ans pour les personnes physiques et sept ans pour les personnes morales, ainsi que des reports pouvant aller jusqu’à trois ans dans les zones sensibles pour les personnes vulnérables.
« Les données sur les squats dont nous disposons ont considérablement augmenté », souligne M. Zurdo.
« Certains logements ne sont pas mis sur le marché en raison de la peur et de l’insécurité juridique qui règnent », explique Roberto Bravo, porte-parole de la Plateforme des personnes touchées par les squats.
Dans une interview accordée à Epoch Times Espagne, M. Bravo explique : « Un propriétaire ne veut pas mettre son logement en location s’il n’a pas la certitude de pouvoir expulser les occupants illégaux ou les squatteurs potentiels dans un délai raisonnable ».
« Comme ce n’est pas le cas et que les médias ne cessent de rapporter que les reprises de possession prennent beaucoup de temps, certaines personnes préfèrent ne pas louer leur logement, le conserver jusqu’à ce que la législation soit modifiée et éviter de se retrouver dans une situation d’occupation illégale », ajoute-t-il.
Immigration massive : population en hausse, mais logements au point mort
Le facteur structurel déclencheur est l’immigration incontrôlée, qui a entraîné une croissance démographique sans précédent comparée à la construction de logements.
La population espagnole est passée de 47,4 millions en 2020 à 49,3 millions en juillet 2025, soit une augmentation de 1,9 million, alimentée par 6,85 millions d’étrangers (14 % du total).
Une étude de PwC basée sur l’avis d’experts conclut que « le manque d’offre et une législation inadéquate sont les principales causes du problème du logement en Espagne ».
La tension ne faiblit pas : en 2025, avec 19,5 millions de foyers et des projections à 23 millions en 2039, l’Espagne a besoin d’un changement de cap.
Le tourisme génère la prospérité, mais le rendre responsable de la crise est une vision à court terme. Le véritable enjeu réside dans la construction : sans offre réelle, aucune stratégie touristique ne saura sauver la cohabitation.
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